链家的 “金融危机”

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《氪星36》的作者周天也参与了这篇文章

在经济低迷和房地产经纪公司关闭线下店铺期间，2001年成立的连锁置业逆潮流而动，凭借卓越的管理和服务体系，十多年来逐渐成为房地产行业的巨头。现在，在链家地产经纪业务的背后，曾经创造了数字奇迹的衍生金融业务已经成为绊脚石，给了链家沉重的打击。

2月24日晚，上海连锁店的二手房全部下架。许多媒体报道说，所有贴在连锁店橱窗上的二手房都消失了。据知情人士透露，链家自24日起已停止所有金融产品，市住房和建设委员会要求链家下线，取消窗口广告，停止独家代理业务，并将及时向社会公布调查结果。

据新华网报道，上海市住房和城乡建设委员会约谈了链家公司相关负责人，初步发现链家公司相关门店存在违规经营行为，并对其展开正式调查，调查结果将及时向社会公布。目前，相关门店及相关经纪人的网上签约资格已被暂停。

两起曝光案件涉及涉嫌非法经营

据新民说。2015年，上海共有794起房地产中介投诉。在2月23日举行的市消费者保护委员会新闻发布会上，房地产经纪人被指控隐瞒财产信息和提供“高利息和短期贷款”。此外，该链条相关的短期贷款行为高于同一银行同期固定资产贷款利率4倍，明显涉嫌违规。

披露了两起案件:上海市民黄先生介绍说，连锁中介骗取了房产抵押和房东的名誉。付了70%的首付后，房子被三家法院一家接一家查封，连锁要求自己在继续办理交易前，以父母的名义将资产作为抵押资产作为信用担保。

无独有偶，在另一个案例中，庄先生告诉记者，付了定金之后，在正式签约之前，他被告知该房屋有167万元的按揭贷款，无法办理房产证，而这笔按揭贷款实际上是由连锁中介以员工的名义借给尚佳购买其他房产。

在这些复杂的案例背后，链家的衍生金融被摆在了前台——故意隐瞒中介合同中的重要信息，然后利用衍生金融服务阻碍买卖双方之间的正常交易，再为用户提供各种“解决方案”，如月息高达2%的提前融资服务，使得类似高利贷的金融服务成为链家的一种盈利工具。

之后，上海连锁家族的相关人员对金融业务守口如瓶。据报道，一名工作人员说，该连锁店从未提供金融产品。“我们都带客户到银行贷款。连锁家庭从哪里得到这么多钱？”但事实上，长期以来，金融一直被连锁企业置于战略制高点。

建立三大金融板块，连锁住宅金融扩张是激进的

据悉，链家金融包括三个部分:链家金融、融信按揭(北京中融信担保)和立方通。

其中，链家金融依托链家集团的房地产行业经验，将网上需要投资理财的投资者与线下在链家办理购房业务的业主联系起来，形成了房地产销售-支付-理财的房地产金融闭环模式。

根据链家的官方声明，自2014年11月29日启动以来，该贷款项目来自链家的房地产交易。基于十多年在房地产行业的丰富经验，链家地产为网上和网下的投资者和业主推广房地产交易，填补了空在银行贷款和房地产交易短期贷款需求之间的空白。

链家副总裁兼首席财务官魏勇在2015年接受中国经济网采访时表示:“目前，(链家)金融业务占总利润的近10%，未来5年有可能达到50%。”截至2016年2月23日，平台累计投资额超过1755亿元，用户超过31万，单日最高成交额近2亿元，日均成交额超过3800万元，人均投资额超过16万元。

力帆通是链家集团旗下的第三方支付平台，位于全国住房公积金担保支付中，其性质类似于阿里巴巴集团旗下的支付宝。力帆通也是中国第一个也是唯一一个获得中国人民银行颁发的《支付业务许可证》的住房担保支付平台。

短期贷款是非法的，过度担保和关联公司的混业经营早已成为隐患

现实中，用户买房有很多“过桥贷款”的需求，如房主出售房屋时需要还清银行按揭，银行贷款发放缓慢导致客户无力支付最终款项，房主换房，按揭贷款等。其中，链家向用户提供的资金成本为每月1.6%，即每年19.2%，关联理财的投资收益为每年6%-8%。如果投资于上述利率为19.2%的贷款产品，利差将超过10个百分点，而链家实际上已经介入了贷款业务，并取得了很大的利润。

早在2015年9月，链家理财就暴露出过度承诺的问题:推出不到一年，链家理财累计交易金额超过80亿元，2015年第二季度增长2.6倍，中融信担保金额超过注册资本8.6亿元。在链家金融平台提供的佳多宝项目中，止赎业务和购房最终付款业务均为无担保信用担保项目，占当时链家金融业务的近40%，均由同一家担保公司——北京中融信担保公司(以下简称“中融信”)担保。因此，链家金融的担保金额超过了担保公司的注册资本。

更重要的是，担保公司和链家地产的法人是链家集团董事长左晖。根据工商资料，中融信担保的唯一股东为北京链家房地产经纪有限公司，违反了2015年12月28日发布的《同业拆借信息中介业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》第三章第十条的规定。禁止点对点贷款信息中介机构向贷款人提供担保或承诺保护资本和利益。

与此同时，链家的第三方付款“丽芳通”也未能幸免，据称冻结资金的使用不透明。更重要的是，链家的金融平台、支付、担保和线下业务都是由链家建立或直接管理的，这也暴露了其互联网金融业务的混业经营风险。正确的操作应该是贾立安力帆通的托管资金与贾立安理财或其他业务严格分离，第三方支付机构委托的资金不能用于理财、贷款融资或投资业务。

截至目前，链家地产相关方已确认上海市住房建设委员会参与调查，链家协会25日上午与消费者保护委员会沟通了相关事宜。陷入金融行业的连锁住宅也被贴上了“改变有助于提高房价”和“随意制造假房子”的标签，在快速扩张中，连锁住宅遭到了迎头痛击，这可以说是自找的。

原文作者:萧瑜，如有转载，请注明出处

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