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英语学生公寓投资价值分析

前言

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我们已经在前面的话题中讨论过英国学生公寓市场的情况。作为一个新兴市场，学生公寓在当前形势下值得进一步发展，并为尚未涉足这一领域的投资者提供一些新的机会。

然而，在讨论了学生公寓的市场情况后，我们并没有过多地讨论学生公寓作为同一主题的投资对象的特点。更重要的是，学生公寓的投资价值是多少？本文将解释学生公寓的投资价值，以使感兴趣的投资者更多地了解这类房地产投资。

在收集和比较了当前与学生公寓相关的信息后，我们认为学生公寓作为投资标的的核心价值在于以下两点:

有竞争力的投资回报 高度可持续性 (adsbygoogle = window . adsbygoogle | |[])。推送({ })；让我们逐一解释上述两个特征。

有竞争力的投资回报

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作为一种房地产投资产品，学生公寓作为投资对象的竞争力首先需要在房地产市场上体现出来。

经过比较，我们认为在主流房地产市场上，学生公寓在收入方面有很强的竞争力。学生公寓的收入是有竞争力的，而不是占主导地位的，因为收入并不优于其他产品，但可以保持优势或不劣于不同的产品。

范例 在解释具体的投资收益之前，让我们先简要说明学生公寓作为一类房地产投资产品的主要特点，以便在下面的分析中作出合理的比较。

投资学生公寓的主要特点是:由开发商主导，创造可在市场上交易的商业地产，其主要投资价值是租金收入。

这其中有四个要素:开发商占主导地位，可以在市场上交易，以租金收入作为投资价值和商业地产。

因为它是由开发商主导的，开发商是公司而不是个人，所以它不能与个人的增值行为相提并论(如为转售目的而更新旧房)。

因为它可以在市场上交易，所以不能与没有完整市场的房地产项目(如医院和数据中心)相比。同时，由于它的可交易性，我们也将它的资产增值能力与其他房地产项目进行比较。

(adsbygoogle = window . adsbygoogle | |[])。推送({ })；由于租金收入是主要的投资价值，它不能与主要通过其他增值方法开发的或不以增值为目的的房地产类型(如豪宅和庄园)相比。

最后，由于学生公寓是商业地产，这里的比较主要是与主流商业地产。

比较指标分为两类:反映租金收入能力的租金回报率和反映资产增值能力的资本增值率。

租金回报 首先是租金收入水平的比较。

第一太平戴维斯长期以来一直在跟踪英国商业地产的租金回报。最新数据显示，根据构成类型，2018-2019年主流商业地产的租金回报率约为3.25%-6.50%。回报最高的是零售仓库(6.50%)，回报最低的是伦敦西部的办公楼(3.75%)。就趋势而言，大多数商业地产的回报率是稳定的。

2019年英国主流商业地产回报率调查(来源:第一太平戴维斯)

根据高纬咨询公司对学生公寓的研究，学生公寓的回报率可能在3.75%到7%之间波动，具体取决于地区，伦敦市中心的回报率最低，约为3.75%，第三地区回报率最高，超过7%。就趋势而言，像主流商业地产一样，回报率是稳定的。

2019年学生公寓回报率(资料来源:高纬&维克菲尔德)

这表明对于主流商业地产来说，学生公寓的租金回报率是相等的。然而，在这个前提下，我们也应该注意到，并非第一太平戴维斯上市的每一种房地产都能有效地让个人投资者参与进来。例如，在主流商业地产中回报率最高的零售仓库不是一般意义上的个人投资者的投资选择之一。同样，一些回报率较高的房地产，如购物中心和休闲公园，对个人投资者并不特别友好。如果不包括这一部分，其余的常规投资目标，如办公楼(3.75%-5%)和零售物业(4.75%)，就租金回报率的上限而言，略低于学生公寓的回报率。

由此，我们可以得出结论，就租金回报率而言:

学生公寓的租金回报率几乎与主流商业地产相同。如果仅与主流商业地产的正常投资对象相比，它将有一点优势。

与商业地产相比，学生公寓的租金回报率趋势差异不大。两党都相对稳定。

总而言之，与主流商业地产相比，学生公寓在租金回报方面仍然具有竞争力。

资本增值率 事实上，现实中一些商业地产的真实资本增值很难用数据来反映。这种情况最突出的代表是位于中央商务区的高档办公楼。由于这些办公楼占据了最核心的区域，有时由于它们的设计或社会曝光度而成为一个城市的标志性建筑，因此当进行真正的市场交易时，可能会有惊人的溢价。以我们之前研究过的中国重庆地产为例，其收购伦敦地标性建筑利登霍尔大厦的案例溢价超过70%。

然而，为了在证据的基础上进行比较，相对合理的方法仍然是进行一般的市场比较，而上述情况更多的是为了给读者一个更全面的视角，并且在做自己的研究时不受数据的完全限制。

这里我们引用CBRE的研究成果。然而，在其关于学生公寓的特别报告中，已经有了直接的比较结论，如下图所示:

学生公寓与主流商业地产的收入比较(来源:CBRE)

在2019年英国学生公寓指数中，CBRE计算出同期主流商业地产的平均价值下降了3%，而学生公寓上升了4%。在研究了CBRE关于主流商业房地产资产价值的季度数据后，我们发现CBRE声称的3%并不是季度数据的简单加减，而是更有可能根据其具体的量化模型进行计算。因此，我们可以直观获得的数据在此列出以供参考，并显示更多细节:

2018-2019年伦敦主流商业地产的资本表现(来源:CBRE)

根据表中数据，2018年商业地产的资产价值增长了约0.7%，而2019年前三季度商业地产的资产价值下降了2.1%(CBRE将主流商业地产与学生公寓的比例计算在内)。

作为一个大的范畴，商业地产的整体趋势并不能完全代表所有组成部分的情况。举例来说，我们很容易看到写字楼的资产值一直在增加，第三季的总增幅是1.9%，与去年没有太大分别(第四季的增幅是2.5%)。

因此，就资本增值而言，学生公寓比主流商业地产有很大优势。然而，在比较细分市场时，写字楼方面的优势正在减弱(但仍有优势)，零售方面的优势很大(零售资本增值率在2018年和2019年前三个季度均为负增长)。

学生公寓的核心价值:可持续性

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经过比较，我们发现学生公寓与其他类型的商业地产相比，在租金回报率和资本增值率方面具有一定的优势，因此在整个商业地产中具有一定的竞争力。

与其他以租金收入为主的商业地产相比，学生公寓并没有显示出很大的优势，这似乎表明，作为一种房地产投资产品，它们充其量只能被视为“相对优秀”，没有突出的优势。

这多少低估了学生公寓。

更不用说在其他类型的商业地产中，除了租金回报率和资产增值率之外，还有什么“特殊优势”可以用来给学生公寓蒙上阴影(许多学生公寓在租金和增值方面已经亏损)。学生公寓本身的核心价值，即使在租金回报率低于其他商业地产的一些地区，也足以增加投资吸引力。

这一核心价值是可持续性。

基于供需的可持续盈利能力 对学生公寓投资业绩可持续性的解释是，学生公寓的租金收入和资产增值是有保证的。换句话说，它的好处可以平衡安全和稳定。高安全性意味着几乎没有什么因素可能会损害收入。高稳定性意味着当前的投资收益可以在未来得到保证。

就盈利能力而言，学生公寓的安全性主要是由于其透明和可预测的风险。这一特点是由于其简单的市场定位和单一的目标。学生公寓的出租对象是学生群体，支撑产业是教育产业，教育产业的支撑力量是教育水平。在学生公寓的细分中，高等教育水平就是教育水平。从常识来看，能降低一个国家教育水平的事件很少，它们都是人类社会的重大事件，比如导致国内优秀科研人才流亡到其他国家的战争(如爱因斯坦因二战而移居美国)。在当今社会，发生这种灾难的可能性非常低，因此教育行业的根本支持很难受到影响。

全球经济风险因素已经从战争层面降低。从当前世界形势来看，影响较大的事件是英国退出欧洲和中美贸易摩擦。在之前的专题研究中，我们已经对这两个事件进行了评估，这两个事件对英国教育产业的影响较小，甚至对其产业发展有一定的益处。总而言之，学生公寓有很高的安全性。

学生公寓的稳定性主要取决于整个市场持续供不应求的可预见情况。它也是安全的来源之一，支持整个学生公寓市场的可持续发展。

可持续性背后的支持:市场供求 无论是安全还是稳定，巨大的需求无法得到满足是其根本原因之一。

至于目前市场如何供不应求，我们可以看看我们的相关专题报道。简而言之，英国大部分地区的学生人数远远超过学生公寓的数量，预计学生人数的增长速度将高于目前的速度。相比之下，学生公寓不能以更高的速度建设，这可能会导致未来供求关系进一步紧张，供应将跟不上需求。

本文将以教育产业的海外学习部分为例，简要说明需求方的强势。在学生公寓市场，海外学生是主要的消费群体。说白了，出国留学行业的特殊性在于著名大学的稀缺。

学生公寓消费群体细分(资料来源:JLL)

在世界范围内，每年顶尖大学都会被专门机构列入今年最新的学校排行榜，而英国大学全年都可以占据大量席位。这种情况为英国提供了对海外学生的稳定吸引力——毕竟，牛津、剑桥、伦敦大学和其他学校的学术内涵和历史演变在几十年内都无法被一所新学校超越(此外，这些学校每年都在教育水平的提高上投入大量资金以确保其领先地位)，而著名学校的选择一直局限在一个狭窄的范围内。

因此，只要出国留学的目的仍然是接受高质量的教育，英国就可以保持其在世界留学地图上不可替代的地位，从而有利于对学生公寓的需求。相比之下，在今天日益发展的网络技术和人工智能中，很难做出类似的论证。未来将会有越来越多的人租用办公楼，或者在街上闲逛的购物者将会超过网上购物者。我们认为这种可持续性可能是学生公寓的核心投资价值。

(英国住房研究所在学生公寓市场报告的专题中对该市场的未来供求发展做了更详细的讨论。欢迎有兴趣的朋友观看2019年英国住房专题英国学生公寓市场现状解读。)

结论

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利用有限的空间，我们试图将学生公寓与其他类型的商业地产在租金回报率和资本增值率方面进行比较，并认为与其他类型的商业地产相比:

学生公寓的租金回报率基本持平，或略占优势。 学生公寓的资本增值率可以利用；也 学生公寓的核心投资价值在于其在基本供求关系的支持下，能够维持其租金回报率和资本增值率，从而使收入稳定和可持续。 因此，当我们考虑学生公寓时，最重要的是要注意的不是短期收入数据，而是他们稳定的长期回报的总和。

参考文章

第一太平戴维斯。(2019)第一太平戴维斯研究市场。

库什曼公司。维克菲尔德。(2019年)《2019/2020年英国学生住宿报告》

CBRE。(2019)2019年英国学生住宿指数

CBRE。(2018)英国月度指数电话会议-2018年12月

CBRE。(2019)英国月度指数2019年3月

CBRE。(2019)英国月度指数2019年6月

CBRE。(2019)英国月刊，2019年9月

作者:林香溪

详情请咨询:英国住房网