关于社区经济：“去物业化” 实质是助推社区 O2O 往线下渗透

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编者按:本文作者李星(公开号:lixingo，微信:winddiffer)是一位规划师，专注于家庭消费的o2o研究。这篇文章来自作者的贡献，36氪是授权复制。

哪里有社区，哪里就有物业公司。一家房地产公司怎么能“去地产”？这是否是一个错误的命题。

随着时间的推移，否定自己是一种新的方法。例如，硬盘“去硬”后，会有一个云盘，当杂志“去杂志”时，会有很多流行的电子杂志。物业管理公司“去物业化”的逻辑与此相通，都是为了顺应潮流，提高效率。

在移动互联网时代，“去财产化”的趋势越来越明显。在过去，物业公司对社区的全面管理经常被其他社会力量分割。许多社区o2o绕过物业公司，直接为居民提供各种上门服务。由于物业公司的“网络化”程度普遍较低，业务模式(主要是收取物业费用)相对传统。对于社区o2o企业家来说，与房地产公司合作是可取的。在本文中，作者还试图提供另一种方式来改造物业公司。

1.社区经济有两个不可忽视的重要特征:

在早期，针对社区营销，有一些推团队出售医疗设备或健康产品给老年人。随着电子商务的繁荣和线上到线下的兴起，社区作为围绕消费者的“最后一英里”有两大特点:

(1)相对封闭的生态系统:社区内有居委会、物业公司、业主和商户、超市、集贸市场、便利店、餐厅等场所，高端社区有学校、药店、医院、俱乐部等配套设施支持，社区几乎涵盖了所有的便利店。各社区地理位置相对分散，管理相对独立，使得o2o项目在许多社区的线下推广成本居高不下，难以充分发挥互联网经济在“规模、连接性、速度”方面的优势。基于此，笔者曾经写过“社区“拆墙”后，物业公司如何生存？文章详细论述了“开放社区”给o2o在未来社区的线下渗透带来的契机。

(2)家庭消费的“桥头堡”:中国人的消费习惯不同于西方人。面对买房、装修、买车、教育、医疗、投资等大家庭，生活消费往往是基于集体决策，所以社区经济不是b2c面向消费者，而是b2f面向社区家庭；随着普通人的财富越来越丰富，中产阶级的崛起有着明显的消费升级趋势。作为进入整个“后房地产市场”和家庭消费的重要入口，社区自然成为资本市场的“热点”。

其次，回顾社区o2o是如何绕过房地产公司的。

作为整个社区系统的监护人，物业公司负责维护法律和秩序，维修水、电、暖气和其他基础设施，保护环境卫生，照顾公共空房，收取物业管理费用，甚至注意房屋入住登记，监督装修施工，处理邻里纠纷和其他共同事务。它是主人身边的“大房子里的主人”。

地产有明显的地理优势，但许多社区o2o项目正在登陆，地产公司没有参与:

(1)大部分房屋租赁和二手房交易都是由房产中介的业主和经纪人进行的，但房产没有关系，主要的房产中介商店都聚集在社区门口(房产有论坛，很容易成为供需双方的媒人)。

(2)装修周期长，涉及的环节多，材料多，业主没有时间跟进整个过程，很多装修公司主管都有偷工减料的倾向，第三方家装o2o平台出来后被业主接受(其实，物业公司派服务人员担任装修主管并不难)。

(3)搬家、清理土地、清洁、清洁家用电器、家庭维护、照看婴儿、搬家和开锁等家政服务是社区物业服务的优势。然而，o2o在58岁到家时提供上门服务，用户逐渐开始通过手机寻找家政服务，而不是寻找房产。

(4)除了京东家园、58家园等o2o平台外，许多垂直o2o项目以单一产品切入社区市场。例如，电子包洗涤已经跨越了许多社区门口的干洗店，在成为洗衣市场的巨人后，它已经在社区中招募了闲置的劳动力来充当小型电子管家，并成为社区共享经济。

(5)一些社区o2o大力整合便利店(小卖部)，为居民提供日常消费服务，如生鲜食品、蔬菜网上购买和配送、费用支付、现场维护等；也有一些社区企业在o2o上与房地产公司合作，但是跨房地产公司并没有坏处。

鉴于如此多的企业在国内丢失，物业公司将来只能收取快递、废品和停车费吗？遗憾的是，越来越多的社区已经打开并安装了自动升降快件柜；回收家用电器废物的O2o项目已经获得资助；社区里有更多的洗车和p2p租车服务。从物业管理公司的角度来看，本应容易获得的市场正被越来越多的o2o项目侵蚀，或者物业管理公司在o2o浪潮中发挥了自己的优势。

3.物业公司如何开始“去物业化”的过程？

然而，在社区o2o的影响下，物业公司仍有独特的优势:

(1)物业公司了解社区的所有居民，erp系统中有业主的真实数据。一些有经验的物业服务人员对结婚、生子、雇保姆、装修、清洁家电、维修家具和搬家的父母就像天气一样敏感，这表明物业公司在满足业主需求方面起了带头作用。

(2)业主倾向于与企业和邻居保持不熟悉的“弱关系”；然而，所有者和财产之间有一种“牢固的关系”。俗话说，“低头不见抬头”，抱怨和摩擦是正常的。只要服务在一点一点地改进，主人就能感觉到。

(3)由于社区的自然障碍，互联网o2o项目暂时找不到北方，这为物业公司的转型赢得了时间。

“去物业化”并不意味着物业公司放弃物业管理，而是在此基础上以更加开放的态度拥抱新技术和变革，提高物业管理效率。

随着社区智能安防的普及，夜间安防巡逻被值班室监控所取代，社区登记变成门禁刷卡，大大降低了人工成本，增加了社区居民的安全感。

物业公司可以逐步选择将保安、清洁、设备维护、公园绿化等杂七杂八的项目外包出去，交给专业公司来打理，从而改变以前物业公司无所不包的状态。

虽然万科、龙湖、保利、绿地等大型房地产可以通过应用或微信公众账户收取物业费，但物业费难以收取的尴尬局面并没有得到有效改善。如果物业公司与一些为社区居民提供便捷零售服务的o2o项目合作，社区业主在平台上消费产生的积分可以累计抵消物业费用，从而实现物业公司与o2o项目的双赢。

事实上，“去房地产化”是一个从管理到服务的过程。房地产公司应该从单一的收取物业费的盈利模式转变为深化家庭消费的无限潜力。

社区是一个巨大的长尾市场，涵盖餐饮、生鲜、家电及家具维修、租赁、二手房、家政、家装、汽车、教育、婚礼、家庭娱乐、医疗、财务管理等多个方面，充满了无数的市场机会；物业公司可以在居民的服装、食品、住房、交通、使用、文化、教育、音乐和金融等方面取得巨大成就，这不仅可以摆脱传统物业在价值链下游的长期地位。

物业公司与o2o项目合作，为社区家庭提供个人“家政服务”；与简单的网上管家相比，它更可靠、更有竞争力，大大提高了物业公司的附加值。

事实上，“去物业化”是“物业版2.0”的另一种表达，这是更好的服务回报的本质。

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