为什么联合办公空间 WeWork 的估值这么高？

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日前，wework宣布公司刚刚完成由联想控股和弘毅投资牵头的4.3亿美元的融资，此次融资后wework的估值达到160亿美元。到目前为止，我们的融资总额已达14.3亿美元。

在目前估值最高的非上市科技公司中，wework与snapchat一样，估值高于spacex、pinterest、dropbox、theranos、spotify、lyft和zenefits。让我们看看其他公司。theranos重新定义了血液检测的方法。spacex开发了一些nasa做不到的东西，所以我不一一列举。

在过去的几年里，我经常听到关于我们工作的消息。在它的估值超过100亿美元后，关于它的新闻层出不穷。因为我自己在一个普通的办公楼里工作，所以没有必要在像wework这样的联合办公空房间里租用办公空间。在几天前得知wework在最近一轮融资中的价值为160亿美元后，我开始怀疑wework有什么特别之处，让它值这么多钱。

首先，让我们谈谈我们工作的真正目的。

Wework的运营模式是:从业主或物业经理处获得rent/きだよきだよ0/办公楼层，对其进行翻新，然后将其转租给个人和初创公司，提供豪华的办公桌椅、沙发、会议室、wifi、接待室和打印室，这基本上是我们的工作。请注意，我们并不是购买这些闲置的空楼层的房间，并重新装修以供转租，我们只是租用它们。

提供按需会员服务

几种不同的会员服务是为创业公司、自由职业者和经常在其他城市工作的人设计的。在会员费方面，wework提供三种不同的会员服务，即每月收费45美元的“基本版”会员、每月收费95美元的“高级版”会员和每月收费350美元的“无限版”会员。这三名成员的不同之处在于，他们可以利用办公区的时间，而且在会议室租金和收到工作信函方面也有一些不同。人们可以根据自己的实际需要选择购买不同的wework会员服务。

Wework不仅适用于个人、自由职业者和小型初创企业，也适用于许多大公司，包括美国运通、商业内幕和默克。这些大公司通常在空租一间更私人的办公室，有些公司租多达100个办公桌。

为什么我们的工作价值能达到160亿美元？

对于那些没有专门办公室的自由职业者和不想在办公楼里租自己办公室的公司来说，在空 we work office支付办公室费用将是一个非常好的选择，你也将有机会在那里认识和认识各种各样的牛和有趣的人。

然而出乎意料的是，wework的估值实际上是基于技术公司的标准，而不是房地产公司的标准。波士顿地产是美国最大的上市办公房地产公司，拥有4700万平方英尺的办公室/房间，目前市值为180亿美元。今年年初，波士顿物业拥有的空办公室面积约为wework租赁办公室面积的10倍，波士顿物业拥有的空办公室是其自有房地产，wework是租赁的，但其180亿美元的市值仅比WeWork高160倍。

在收入相近的情况下，科技公司的估值高于其他行业的公司，因为科技产品可以大规模扩张，更容易跟踪和衡量，同时也更容易获利。公司的估值主要由两个因素决定:公司目前能赚多少钱(收入)和公司未来能赚多少钱(市盈率的倍数)。市场相对较小或产品无法大规模扩张的传统公司的市盈率相对较低(通常是当前收入的2-3倍)，而技术公司的市盈率较高(在很多情况下是公司当前收入的20-30倍)，因为大多数人认为技术公司可以在某个时刻做出很大努力，开始赚大钱。

例如，在instagram实现收入之前，facebook愿意花10亿美元收购它，因为instagram用户当时非常粘，facebook可以利用这一点在未来通过广告盈利(facebook已经这样做了)。正因为如此，一些人会认为一些公司的估值失控或存在互联网泡沫。

2015年，当wework以100亿美元的估值筹集到4亿美元时，wework的收入市盈率为66.7倍，而airbnb和dropbox的市盈率当时约为25倍。

不管估价如何，wework成功地发现并开辟了一个新的巨大的联合办公空市场，这一市场只是被传统的大公司如boston properties所忽视。Wework首创的会员模式和增值服务模式可以帮助我们从客户那里获得很多价值。然而，如果出租办公空间的房东打算在空设立一个联合办公室，我们现在该怎么办？我们可能需要找到一种新的商业模式。

这就是为什么我们出现了。welive是一个打包共享服务，我们试图为初创企业推出，它结合了空办公室和生活住宿。目前，这项服务仍在试点中。根据一份面向投资者的演示文件，welive预计在2018年达到34，000名会员，覆盖69个地点。每个会员每月可带来2088美元的收入，总收入将达到6.36亿美元，占wewrok总收入的22%。这是一个很大的赌注。如果我们的工作真的能改变年轻人一起生活的方式，那将是一个巨大的成功。

wework的全球市场扩张

值得注意的是，wework最新一轮融资的投资者联想控股和弘毅投资是两家中国投资机构。据报道，我们将利用这一轮融资迅速拓展亚洲市场。根据官方网站的消息，我们将“很快”登陆中国大陆、香港、印度和韩国。

目前，我们在以色列、英国、加拿大、荷兰、德国和墨西哥设有办事处，并将很快将其服务扩展到印度、韩国、中国、香港等国家和地区。

据预测，到2020年，40%的劳动力将是自由职业者，随着上述新市场的扩大，我们的工作在未来几年可能处于有利地位。

中国的wework学徒也抓住机会，在创业的浪潮中短期出租工作，36氪空室，科技圣殿，梦幻加，无界空室等。在这个阵列中还有许多国内房地产巨头。2014年，soho中国推出SOHO 3q；2015年，离开万科的毛大庆除了在工作场所玩游戏的社交方式外，还建了一个游科工作室。去年和2015年，在“双创”和“四个大众”的口号下，越来越多的玩家加入了中创空产业。当本地的学徒们正在整装待发的时候，我们作为一个局外人，无疑会在短期内对整个办公市场产生巨大的影响。

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