从58同城&安居客房产年度报告 看2015中国房产众生相

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2015年，中国的房地产业和“黄金十年”是不同的一年。一方面，大力推行政策，大量释放改善的需求；另一方面，一线和重点二线城市的楼市交易正在迅速升温，四线城市仍深陷高库存泥潭。最近，58个城市；安居克发布了2015年中国房地产年度数据报告，以了解房地产的复杂感受。

二孩政策:学区“大房间”的趋势

330新政，5 RRR削减，2套房，公积金新政，930新版本…2015年，从中央政府到地方政府，一波又一波的政策导致了消费需求和部分投资需求，房地产市场的整体价格稳步上升。与此同时，全国各地房价的差异进一步加剧。根据58个城市；根据安居克的年报数据，一线城市的价格飙升，二线城市的价格涨跌互现，三线城市的价格都在下跌。其中，北京同比增长5.9%，环比增长1.1%；上海同比增长9.7%，环比增长1.9%；广州同比增长4.9%，环比增长1.4%；最令人惊讶的是深圳，“北至广州，南至深圳”排名垫底。2015年，深圳房价飙升38.8%，环比上涨4.0%，有望赶上北京和上海。

2015年底，一项似乎与房地产无关的政策再次刺激了市场。二胎政策被完全放开，以至于“虎妈和狼爸”开始提前计划，并给热辣的学区类型泼了一桶水。石油；另一方面，它完全激活了大型公寓类型的改善需求。

在二胎时代，国民生活被一扫而空。对于有第二个孩子的家庭来说，住房需求的最初改善已经成为一种不可避免的“正当需求”。一个有两个孩子的家庭不是简单的人口加一。一个四口之家也需要父母或保姆来照顾家庭。因此，对住房的需求是“大房间”，至少升级到三个房间甚至四个房间。

另一方面，政策的自由化使许多“准第二个孩子”家庭的夫妇无法抵制“一个学区和两个孩子上名牌学校”的诱惑。城市中大多数有第二个孩子的家庭经济状况良好，他们倾向于在孩子未来的教育上投入更多的资源。然而，一些原本住在学区的家庭可能会因为他们的“两个孩子”而推迟出售他们的房子。在这种情况下，学区自然变得越来越稀缺。

从长远来看，“二胎”和“准二胎”家庭自然会倾向于购买大型学区。未来，随着供需矛盾的进一步凸显，这种需求的改善将变得越来越迫切。

假日房地产:热点被转移，基于假日的养老金很受欢迎

近年来，生活水平的提高自然带来了人们对高质量生活追求的变化，随着这种需求的变化，度假和度假物业也逐渐向不同的区域转移。2015年，逐渐从传统的沿海城市转移到其他配套计划较为成熟的城市，这一趋势越来越明显；冬季奥运会的成功申办使得北京及其周边地区的度假地产升温。

尽管2009年金融危机席卷全球，但海南房地产投资的高潮难以阻挡，尤其是三亚，那里的房地产企业云集，房价不断上涨。当时，中国的假日房地产在这里有着独特的风景。在接下来的几年里，假日房地产的热点仍然分布在沿海地区。

从“黄金十年”到“白银时代”，从仅仅需要改善，度假地产的热点正在逐渐转移。值得注意的是，在这个过程中，假期和养老金是紧密联系在一起的。随着当代物质生活水平的大幅提高和消费观念的改变，人们对“度假”的需求更加分化和细化:暑假、防寒、生态旅游、城郊休闲、健康度假，以上每一项都可以视为老年住宅的一种分类。

同城房地产研究中心的一位研究人员表示:“以北京为例，市民偏好的度假地产已逐渐偏离单极的沿海地区，尤其是海南的度假地产，海南、云南以外以及北京周边的度假地产也成为热门选择。”

总的来说，假日房地产在内陆地区有很大的增长潜力。尽管市场需求巨大，但仍有很长的路要走。

租金持续上涨，北京受欢迎社区的租金和销售比率惊人

2015年，北方、广州、深圳四市的租赁市场需求依然强劲，农民工需求、租金续涨或变动、应届毕业生租赁需求等过渡性租赁需求导致2015年租赁价格上涨。另一方面，在政策的共同作用下，市场有所改善，一些房屋被出租转售，这减少了房屋的供应，使得满足快速增长的租赁需求更加困难。供需矛盾的进一步加剧导致租金价格大幅上涨。

此外，就交易结构而言，四大城市最昂贵商业区的三居室平均租金涨幅居前。月租价格相对较低的一居室的交易比例下降，月租价格相对较高的三居室及以上大型公寓的交易比例上升，也在一定程度上加速了租金的上涨。

这份年度报告还统计了北京和深圳租售比最高的社区。所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之比。根据国际标准，房屋出租和出售的合理比例在1: 200到1: 300之间。这一比例意味着，如果房子被租出去，需要200到300个月，即大约16到25年才能收回房价，所以买房子是划算的。如果租售比高于1: 300，就意味着房地产投资的价值相对较小，房地产泡沫已经出现。