流行病期间我能不付房租吗？英国律师已经看过了

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原标题:我能在流行病期间不付房租吗？英国律师已经看过了

英国投资者在前面写道:在英国政府本周建议该国保持社会距离(注意，该建议不是强制性的)后，许多公司和商店开始响应政府要求关闭其办公室和商店的呼吁。

自发布之日起，包括新外观、H & amp包括M在内的英国高铁品牌已经宣布关闭(并开始申请3个月的租金以推迟租赁假期)。英国最大的连锁影院奥登宣布关闭所有122家影院。伦敦塞尔福里奇购物中心已经关闭。金融城的主要投资银行已经开始要求员工在家工作。

在采取了一系列行动之后，各行各业也就租金在新的皇冠流行病期间是否可以免除或推迟进行了讨论。这篇文章专门发表律师的专业解释。

注:本文适用于商业地产的讨论。住宅房地产，请参考它。

(adsbygoogle = window . adsbygoogle | |[])。推送({ })；文|火星律师

英国CMS纳瓦律师事务所中国业务部主任

在新的皇冠疫情下，业主和租户的责任和权利

随着英国新诊断冠状病毒病例的增加，英国政府和雇主将不可避免地采取一些措施来确保病毒不会迅速传播，例如关闭办公场所或大型购物中心。

在这种措施下，无论作为房东还是房客，都不可避免地要遭受一定的经济损失。

本文主要讨论英国法律下房东和房客的责任和权利。

首先，租户能否停止支付租金取决于租约的规定，特别是不可抗力条款和停止支付租金条款。

当然，在紧急情况下，房东和房客可以自由协商临时安排，但对房东来说，应该格外小心，以确保紧急情况结束后可以恢复正常的租赁要求。

此外，尽管房产本身没有受到任何实质性的损害，但业主和租户需要检查他们的保险单，以确定他们是否可以向保险公司索赔租金损失或商业损失。

业主需要考虑根据租约提供相关服务的义务。如果不能根据合同提供相关服务，房东可能违反租约中的承诺，承租人可能提出索赔。

(adsbygoogle = window . adsbygoogle | |[])。推送({ })；应特别注意的是，在以下三种情况下，房东和房客可能有权解除租约。如因疫情而延长关闭期，双方可根据租约行使解除租约的权利。

情况1:由于疫情，政府或地方政府要求关闭

场景2:由于疫情的蔓延，业主决定自行关闭该物业。

场景3:由于传染病的蔓延，房客决定自己关闭房子。

注:解约权是指双方终止租赁。

接下来，让我们具体一点。

情况1:由于疫情，政府或地方政府要求关闭

1.不可抗力

如果租约中有不可抗力条款，根据具体的措辞，新的皇家流行病(或因爆发而被迫隔离)可能构成不可抗力事件，这可能允许租户暂时停止支付租金。

不可抗力条款通常规定，在发生特定事件时，合同双方可以选择终止合同或中止/延迟履行合同义务。

虽然不可抗力条款在现代商业租赁条款中很少见，但在一些相对较旧的租赁合同中仍然存在不可抗力条款。因此，合同双方必须仔细检查具体的租赁条款。

新的皇家流行病是否构成不可抗力事件取决于不可抗力条款中的协议。

然而，这种流行病不是一种特定的行为或事件，而是一种逐渐演变的状态，因此很难将这种新出现的流行病视为不可抗力事件。

我们更倾向于将政府的强制性隔离要求视为不可抗力事件。

虽然业主当然担心这样的条款，但事实上不可抗力条款现在很少。并且病毒本身不会自动构成不可抗力事件。

尽管业主可能会因不可抗力而遭受损失，但在某种程度上，业主也可能受益于不可抗力条款，因为他们可能会中止其在租赁合同下提供服务的义务。

当我是业主的律师时，我曾经为业主的客户修改过租赁协议的条款，在“不可抗力”的定义中增加了流行病的内容。

2.可保风险

许多商业租赁，如现代零售商业租赁模式，将有这样一个条款，即当商场因可保风险而被摧毁或损坏时，租户可以暂停支付租金。

合同双方可考虑明确确认新的皇家流行病是否包括在租约中“不可保风险”(或“不可保损害”)的定义中。

值得注意的是，在现代零售商业租赁模式中，疾病基本上不可能被列为“可保风险”。

然而，疾病带来的后续事件，如内乱，是一个不可逾越的风险。

除非在正常商业条件下，英国市场上没有这种风险的保险。

在上述情况下，该疾病将构成可保风险。

即使因流行病而关闭的财产被列入“可保风险”类别，通常也只会在购物中心被摧毁或损坏时发生。

当一处房产被迫关闭并需要深度清洁时，租户可能会要求对房产进行损坏并停止支付租金。

那么，为深层清洁而战所增加的成本能包含在物业费中吗？

如果清洁区是公共区域，则业主有权以物业管理的名义向承租人收取费用。

一些租约可能起草得更模糊。即使物业没有损坏，租户也可能因为不能正常进入物业而停止支付租金。

3.合同目的空

合同的目的空在特定事件发生后，合同双方的权利和义务发生重大变化。双方在签订合同时无法实现他们的意图。最终结果是双方终止租赁。

关于因合同目标下降空而终止租赁的讨论可以参考我的另一篇文章，“一场关于英国房地产命运的致命诉讼”。

法院认为，虽然租约可以终止，但该原则只能在极少数情况下适用。

根据过去的案例法，新的王室疫情似乎难以达到法院设定的高门槛，这构成了0+的合同目标。

4.其他考虑

政府关闭房产的强制性要求可能会引发保险索赔，但通常保险单不包括传染病造成的损失或由传染病引起的恐惧。

同样，这取决于房东和房客政策中的具体规定。

与此同时，租户可以考虑他们的保单是否包括因财产关闭而遭受损失的保险项目及其对经营的影响。

虽然财产保险可能包括利润损失(例如租金损失)，但这通常只适用于财产受到重大损害的情况。

正如我们上面提到的，证据很难支持。

该政策可能包括因严重疾病而强制关闭房产。

冠状病毒目前在英格兰(不包括苏格兰和北爱尔兰)未被列为严重疾病。

2020年3月4日，英国卫生和社会保障部表示，政府将该病毒列为主要疾病。

此外，房东和房客有义务注意他们的雇员和来访者。

商店管理公司通常设立前台接待员和日常维护人员，他们不像办公室人员那样在家工作。

商场的租户也雇佣必须在商场工作的员工。

由于日常交流，所有这些工作人员都需要面对面地为公众服务，并面临更大的风险。

雇主必须决定采取什么适当或必要的措施来防止流行病的传播。这是目前最谨慎的实时接受政府指导并遵循首席医疗官建议的方式。

场景2:由于疫情的蔓延，业主决定自行关闭该物业。

当房东决定主动关闭房产时，房客通常可以要求房东降低租金或要求赔偿收入损失，因为房东侵犯了房客享受和平福利的权利。

由于房产关闭，房东没有向房客提供应有的服务，房客也可以向房东提出索赔。

业主能否成功回应诉讼，取决于租约中的具体措辞以及当时政府的建议。

合同双方需要仔细确认租赁中是否存在不可抗力条款或租金不支付条款。

如果多租户建筑中的一个租户被诊断患有新的皇冠病毒，业主是否必须关闭整个建筑？

业主需要根据风险评估确定适当的应对措施。

没有必要先关闭整个物业。在某些情况下，没有必要通过研究物业的内部结构来完全关闭整个建筑，尤其是如果每个单元都是完全独立的，并且没有公共服务区和通道。

业主需要考虑采取什么措施以及如何实施。

业主需要关注公共区域，以确认是否存在传播风险。所有者的响应级别需要匹配风险。

场景3:由于传染病的蔓延，房客决定自己关闭房子。

除非租约中明确规定允许租户关闭房产并因流行病支付租金，否则租户很难证明他们在选择自行关闭房产后拒绝支付租金。

当代商店租赁协议有时包括“必须开放”条款，主要针对主要租户/商店。

租户关闭商店可能会导致他们违反“必须开放”协议，除非明确同意有一种不同的方式来应对新的皇冠病毒的爆发。

英国法院基本上不会强迫房客执行“必须公开”的协议(苏格兰的情况不同)。

因此，如果租户选择关闭店铺，业主很难从法院获得强制令，要求租户重新营业。

当然，法院可能支持赔偿的裁决。当然，在目前不确定的情况下，业主不太可能提出索赔。

商店的关闭也可能影响那些包括与租金挂钩的收入的协议。

因此，由于生意不好，租户可以要求免交租金吗？

由于疫情影响了日常运营，我们最近看到租户要求增加免租期。

一般的做法是，如果生意不好，租户无权要求减租或免租。

一般租赁条款不包括允许租户因传染病而停止支付租金。租金支付条款仅适用于可保风险造成的财产损失。从证据的角度来看，也很难证明流行病会造成财产损失。

英国投资者-原始扩展阅读:

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